파주보다 경쟁률 30배↑ 송도 오피스텔 “없어서 못팔아요”

“24평형 아파트 구조(오피스텔 전용 84㎡) 청약 경쟁률이 300대 1을 넘어섰어요. 송도 내에서 거의 최고 경쟁률을 기록한 거나 다름 없어요. 이대로라면 아마 청약 포기 물량은 거의 안 나올 것 같아요.” <송도 아메리칸타운 더샵 분양 관계자>

‘최고 318대 1’ 포스코건설의 ‘더샵’ 브랜드가 인천 송도국제도시 분양시장을 리드하는 브랜드로 인기를 끌고 있다. 최근 청약 일정을 진행했던 ‘송도 아메리칸타운 더샵’이 역대급 경쟁률을 돌파하면서 최근의 오피스텔 청약 광풍을 다시 한 번 더 실감케 했다. 최근 정부가 고강도 부동산대책을 잇따라 내놓으며 주택시장에 위기감이 감돌고 있지만 오피스텔 시장은 오히려 유례없는 호황을 누리고 있다.

굳이 비교하자면 같은 날 청약을 진행했던 경기도 파주시에 위치한 ‘힐스테이트 더 운정’의 경쟁률은 10대 1(전용 84㎡)이었다. 이미 학세권(연세대학교 국제캠퍼스 등)과 역세권(캠퍼스타운역 바로 앞) 등을 모두 갖춘 데다 분양가도 2억원 가량이나 더 저렴해 상대적으로 송도 아메리칸타운 더샵에 수요자들이 집중적으로 몰린 것으로 분석된다.

시공을 맡은 포스코건설은 ‘송도 아메리칸타운 더샵’을 최고 70층까지 지어 송도 내 ‘랜드마크’로 자리매김할 계획이다. 앞서 한 달 전에 분양했던 ‘더샵 송도엘테라스’의 경우 최고 경쟁률이 443.5대 1로 마찬가지로 역대급 경쟁률을 기록했다. 다만 이는 거주자 우선 청약이라는 점에서 성격이 조금 다르다.

◇주요 정비사업지 분양 줄연기에 당장 공급 부족한데···“오피스텔이라도 똘똘한 한 채로” = 5일 뉴스웨이 본지는 인천광역시 연수구에 위치한 송도 아메리칸타운 더샵 분양 현장에 다녀갔다. 이미 예약 방문객들로 꽉 차 있었고 특히 청년들과 젊은 신혼부부 등 2030세대들이 많이 보였다.

청약 문턱이 갈수록 높아지는데다 가점제로 젊은 신혼부부들이 당첨될 가능성이 점차 희박해지자 최근 들어 주거용 오피스텔 등 비(非)아파트가 ‘내 집 마련’ 수단으로 점차 바뀌어가고 있다. 아파트를 겨냥한 정부의 규제가 집중되면서 오피스텔이 틈새상품으로 떠올랐기 때문이다. 무엇보다 별도의 청약통장이 없어도 돼 국내 거주하는 만 19세 이상이면 누구나 청약할 수 있다. 또 만일 오피스텔이 당첨됐다고 하더라도 주택 수에 포함되지 않기 때문에 향후 아파트 청약할 수 있는 기회가 사라지는 것도 아니다. 이 외에도 분양가 상한제를 적용받지 않아 실거주 의무조차 없다는 장점 등이 있다.

분양 관계자는 “아무래도 주로 젊은 사람들이 많이 청약에 참여하는 것 같다. 아파트 수요는 계속 있는데 공급은 부족하고, 또 아파트보다 오피스텔이 상대적으로 대출도 잘 나오니 오피스텔이라도 ‘똘똘한 한 채”로 구입하려는 사람들이 점차 많아지는 것 같다“라고 설명했다. 정부는 지난해 12·16 부동산대책을 발표하면서 9억원 초과 주택에 대해서는 주택담보인정비율(LTV)을 20%로 낮추고, 15억원을 넘는 초고가 주택 대해서는 대출을 전면 금지했다. 하지만 오피스텔은 LTV가 최대 70%로 아파트보다 높다.

또 서울 주요 재개발 재건축·단지에서 분양 일정이 줄줄이 연기되자 ‘공급 가뭄’마저 장기화되고 있다. 실제 지난 10월부터 두 달간 서울에서 분양을 진행한 물량이 없었는데, 정부가 분양가 상한제 개편안을 내놓으면서 서울의 재개발·재건축 조합이 이해득실을 따지느라 분양 일정이 미뤄지고 있다. 여기에 내년에는 서울의 신규 입주 물량마저 줄어들 것으로 예상된다. 이렇듯 공급 가뭄에 청약 수요가 늘어나면서 오피스텔 청약 경쟁은 갈수록 치열해지고 있다.
오피스텔 청약 수요자들 사이에서는 내년에는 정부의 고강도의 ‘대출 옥죄기’가 시작될 것으로 예상됨에 따라 “이거(주거용 오피스텔)라도 막차타자”는 분위기다. 정부는 이미 지난 7월부터 서울 등 규제지역 내 시가 6억원 초과 대출에 대해 ‘개인별 총부채원리금상환비율(DSR) 40%’ 규제를 적용해 왔는데 내년부터는 2억원 초과 대출에 대해서도 DSR을 앞당겨 적용할 것으로 결정하면서 돈 빌리기가 더욱 어려워질 전망이다. 게다가 최근 비아파트에 대한 시장마저 과열되자 정부는 오피스텔 등에 대한 전매 제한 기준을 강화하자는 방안까지 거론하는 것으로 알려졌다.
◇무조건 무주택? “no” 전입신고하면 ‘1주택’으로 간주···환금성도 떨어져 매매 때 주의해야 = “실거주 하거나 임대차 전세를 놓았을 경우에는 아무리 오피스텔이라도 세금 부분에선 1주택으로 간주돼요. 무조건 ‘오피스텔 = 무주택’ 공식이 아니라는 얘기입니다.”

다만 주의해야할 점이 있다. 사실상 오피스텔에 대한 정부의 규제는 작년부터 이미 조금씩 시작되고 있었다. 2020년 8월 이전에 매입한 오피스텔의 경우 무조건 주택 수에 포함 안 되지만 그 이후에 구입한 물건의 경우 일반(업무용)·주택임대사업자 중 어떤 것을 택하느냐에 따라 주택수에 포함될 수가 있기 때문이다.

일반·주택임대사업자의 기준은 크게 전입신고가 가능하냐 못하느냐의 여부다. 주택임대사업자로 등록할 경우 전입신고가 가능하지만 일반으로 등록했을 경우 불가능하다. 전입신고가 불가능한 대신 일반 임대사업자의 경우 세금 부분에서는 약간의 혜택이 주어지는데 무주택으로 간주되기 때문에 설령 1주택을 보유하고 있더라도 2주택에 부과하는 세금을 내지 않아도 된다. 그러나 주택임대사업자의 경우 실질 과세원칙에 따라 2주택 기준으로 세금이 부과된다. 따라서 주거용 오피스텔에 실거주하게 되거나 전세를 놓게 되면 아무래도 전입신고가 불가피해 주택임대사업자로 등록하기 때문에 오피스텔을 보유하고 있더라도 1주택이 될 수 있다는 얘기가 나온 것도 이 때문이다. 다만 일반·주택임대사업자에 대한 청약 당첨 기회는 사라지지 않는다.

현재 송도 아메리칸타운 더샵의 경우 시행사 보증으로로 중도금 60% 무이자 대출이 가능하다는 점을 장점으로 내세우고 있지만 완공 시(2025년 6월) 나머지 잔금 30%와 중도금 60%를 내야 무주택으로 간주되는 일반 임대사업자로 등록이 가능하다. 만일 입주 시에도 잔금 등을 못 치르게 되면 해당 오피스텔을 담보로 은행 대출을 실행시킬 수 있지만 주택담보대출에 대한 규제가 향후에는 이보다 더 깐깐해질지 완화될지 여부를 모르기 때문에 확답할 수 없다는 게 분양 관계자의 설명이다. 분양 관계자는 “만일 대출이 안 된다면 매매할 수밖에 없겠지요”라고 말했다.

아파트 규제 풍선효과로 오피스텔에 대한 선호가 높아지고 있지만 아무래도 아파트보다 환금성이 떨어지기 때문에 매매 시에도 주의가 요구된다는 게 전문가들의 지적이다. 한 분양업계 관계자는 “내년에도 비아파트 수요는 이어질 가능성이 크지만 오피스텔은 아파트보다 환금성이 떨어지는데다 과잉공급으로 인한 가격하락 가능성 등도 꼼꼼하게 따져야 한다”고 조언했다.