전문가들 "정부 6·21 부동산대책 아쉽다"

윤석열 정부가 지난 21일 첫 번째 부동산정책을 발표했다. 주택정비사업에서 필수적으로 발생하는 비용을 분양가에 반영하고 자잿값 상승분을 건축비에 포함하는 등 분양가 상한제 관련 제도 정비와 임대료 5% 이내 인상한 임대인을 대상으로 양도세 비과세 요건을 완화해 주는 등 임대차 시장 안전 대책이 주다.

이에 대해 업계 전문가들은 의도는 긍정적으로 평가하면서도 분상제의 경우 시기적으로 아쉽다는 의견이 컸고, 임대차 시장 안전 대책의 경우 혜택자가 적다는 것과 실효성에 대해 지적했다.

우선 이번 정부가 마련한 분양가 상한제 개편안의 핵심은 정비사업에서 발생하는 이주비에 대한 금융비, 주거 이전비, 상가세입자 영업손실 보상비, 총회 운영비 등 경비 일체를 가산비로 포함해주는 것이다.

또 분상제 아파트에 일률적으로 적용된 기본형 건축비를 2월과 9월 정기고시 외에 비정기적으로 조정이 가능하도록 요건을 완화하고, 조정 항목을 현실화하는 방법으로 자재 가격 상승분의 공사비 반영 주기를 단축시키도록 했다.

정부는 이러한 개편으로 상한제 대상 아파트의 분양가가 1.5~4% 수준으로 인상될 것으로 전망했다.

이는 조합과 건설사 입장에서는 물가 인상 부담을 해소하면서 수분양자에게도 큰 부담을 주지 않는 적정선을 제시한 것이다.

다만, 분상제 완화를 통한 아파트 공급 확대 기대에는 못 미치는 수준이라는 게 전문가들의 전언이다. 업계서는 이번 정부에서 분상제가 폐지되면 정비사업 물량과 그간 미뤄온 자체사업 물량이 쏟아질 것으로 전망됐지만 이번 개편안에서 인상폭이 크지 않아 조합과 건설사 등이 이후 추가 완화를 기다릴 가능성이 높아졌다는 뜻이다.

오히려 높은 가격·금리 인상 기조 등으로 얼어붙고 있는 분양시장만 위축될 수 있다는 지적도 나왔다.

송승현 도시와경제 대표는 "사실상 공급자들에게 혜택을 주는 것으로 수요자들이 더 불리한 조건이 되는 것이다"며 "최근에는 고분양가 논란이 됐던 곳들은 미분양도 많이 나오고 청약 열기도 떨어지고 있는 상황인데 공급자들의 현실적인 측면을 도와준다고 해서 분양가를 인상한 것은 시장에 긍정적인 것은 아니다"고 말했다.

이어 그는 "원가공개라도 하고 올려야지, 지금도 주택가격이 비싼데 무주택 서민들이 저렴하게 내집마련을 하는데 도움이 될까라는 의구심이 생긴다"며 "높아진 가격에 수분양자 부담감이 커질 것이다. 꼭 이시기에 발표했어야 할까라는 생각이 든다"고 지적했다.
장재현 리얼투데이 리서치팀 본부장은 "(정부가)시물레이션을 돌려봤다는데 본인들 생각이고 LTV 등을 완화해줬다고 해도 금리 때문에 접근하기 어려운 상황"이라며 "주택을 사는 분위기가 아니기 때문에 분상제 개편이 청약시장을 더 어렵게 만들 것이다. 정비사업 조합만 좋은 정책"이라고 평가했다.

임대차 시장 안전 대책 역시 미흡하다는 평가다.

정부는 임대료를 직전 계약 대비 5% 이내로 인상한 상생 임대인을 대상으로 양도세 비과세 요건을 완화하기로 했다. 현재 2017년 8월 3일 이후 서울 등 조정대상지역에서 취득한 주택을 양도할 때 세금을 면제받기 위해서는 2년 이상 거주 요건을 채워야 하는데 상생 임대인에 대해서는 거주요건을 면제해주겠다는 것이다.

상생 임대인의 인정 범위도 확대했다. 현재는 임대를 개시하는 시점에 기준시가 9억원 이하 주택을 보유한 1세대 1주택자에 한해 상생 임대인 자격을 인정하는데 앞으로는 1주택자 전환 계획이 있는 다주택자에게도 혜택을 준다는 방침이다.

집주인이 실거주 요건을 채우려고 세입자를 내보내는 상황을 막고 임대차 가격 인상을 자제하도록 유도하겠다는 취지다.

하지만, 이를 두고도 일부 전문가들은 실효성에 대해 의문을 제기했다. 이미 4년 전에 비해 집값이 큰 폭으로 상승한 상태이기 때문에, 집주인들이 한 차례 시세대로 가격조정을 해 놓고 2년이 지난 이후에서나 상생임대인에 참여할 가능성이 높을 것으로 보여서다.

또 양도세 특례가 1주택자에 한정됐다는 점도 개선해야 할 부분으로 꼽혔다.

박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 "전·월세 물량 공급 확대 효과를 보려면 상생임대인 양도세 특례 대상을 실질적인 다주택자로 확대해야 한다"고 전했다.

함영진 직방 빅데이터랩장도 "상생임대인 양도세 특례를 다주택자에게까지 확대하더라도 세제 혜택이 1세대 1주택 양도세 비과세 2년 거주요건 면제 등으로 한정돼 다주택자가 실질적 혜택을 체감하기에는 제한적"이라면서 "다주택자를 임대인으로 변환시키기 위해서는 아파트 매입 임대사업자 세제 혜택 유인을 재고할 필요가 있다"고 말했다.