규제지역 무주택자 LTV 50% 내달 시행···거래 활성화 '글쎄'

내달 1일부터 무주택자에 대한 주택담보대출비율(LTV) 규제가 50%로 일원화되지만 전문가들은 냉각된 부동산시장 심리를 되돌리기엔 역부족이라는 지적이다.

국토교통부와 기획재정부, 금융위원회 등 관계부처는 10일 추경호 부총리 겸 기획재정부장관 주재로 '제3차 부동산 관계장관회의'를 열고 부동산시장 현안 대응 방안을 발표했다.

우선 다음달 1일부터 투기·투기과열지구에서 시가 15억원 초과 아파트의 주택담보대출 금지 규제를 해제하기로 했다. 다만 대상은 무주택자와 1주택자(기존 주택 처분조건부)로 한정된다. LTV는 50%까지다.

규제지역 내 서민·실수요자의 경우 LTV 우대 대출 한도가 6억원까지 늘어난다. 현재는 무주택자 등에 LTV를 최대 20%포인트 추가 완화하면서도 총액 한도를 4억원을 설정해왔다.

하지만 전문가들은 정부의 규제 완화책이 당분간은 큰 효과를 보기 어려울 것이라고 입을 모은다. 특히 구매를 결정하더라도 DSR에 발목을 잡혀 예상보다 대출이 나오지 않을 가능성이 높기 때문이다.

올 7월부터 총대출액이 1억원을 넘으면 은행은 DSR 40% 규제를 적용한다. DSR은 주택담보대출과 신용대출 등 모든 가계대출의 원리금 상환액을 연 소득으로 나눈 비율을 말한다.

예를 들어 연봉이 5000만원인 무주택 실수요자가 14억원짜리 아파트를 매입할 경우 DSR 규제 탓에 빌릴 수 있는 돈은 3억5000만원(40년 만기·원리금균등상환) 수준에 불과하다. 연봉이 1억이 넘을 경우 대출 한도는 크게 개선되지만 집 값 상승을 기대하기 어려운 상황에서 고금리 리스크를 감수하려는 수요는 많다는 지적도 나온다.

LTV 50% 상한에 맞춰 40년만기·원리금균등분할상환 방식으로 8억원을 대출받을 경우 금리 5%를 기준으로 매년 은행에 갚아야 하는 원리금은 4600만원이 넘는다. 대출금리가 6%일 경우엔 5300만원, 7%일 경우엔 6000만원에 육박한다.

전문가들은 한국은행이 오는 24일 통화정책방향 결정회의를 열고 세번째 빅스텝을 밟을 것으로 예상해 은행 주택담보대출 최고금리는 올해 안에 연 8%를 넘어설 것으로 전망된다. 대출금리가 오르면 연 원리금이 증가하는 만큼 DSR 비율도 오를 수밖에 없어 결국 받을 수 있는 총 대출한도는 줄어든다.

송승현 도시와경제 대표는 "금리가 인상추이에 있다보니 시장에 기대심리를 키우기 쉽지 않고 금통위와 미연준 발표가 남아 있는만큼 실수요자나 투자자 모두에게 받아드리기 좋은 여건이 아니다"며 "그러다보니 거래 활성화가 되는데는 한계가 있을 것으로 본다"고 전했다.

권대중 명지대학교 부동산학과 교수는 "당분간 금리가 더 오를 가능성이 높기 때문에 이번 조치로 당장 부동산 투기가 재현되거나 가격이 반등할 가능성이 작다"며 "이번 조치가 가격하락 속도를 늦추는 효과는 있어도 반등시키는 효과는 없다고 본다"고 말했다.

박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 "금리가 치솟고 있어 매수자들이 대출을 많이 내서 집을 사기 어려운 상황으로 가격 하락세는 계속 이어질 것"이라며 "지금은 금리가 부동산 시장의 블랙홀로 작용하고 있어 금리인상 랠리가 마무리되기 전까지 거래 회복은 쉽지 않다"고 설명했다.